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01/07/2013

Fondi immobiliari e imposta di registro: mancanza di una norma antielusiva


La Corte di Cassazione in una recente pronuncia ha sottolineato che l'art. 20 della legge di registro (DPR 131/1986) non contiene una clausola antielusiva come l'art. 37-bis del DPR 600/1973 per le imposte dirette. Pertanto, non si rende applicabile la norma che dispone, a pena di nullità dell'avviso di accertamento, il previo contradditorio tra Amministrazione finanziaria e contribuente. 

La fattispecie esaminata dalla Suprema Corte ha riguardato un conferimento di immobili in un fondo immobiliare, articolata attraverso le seguenti operazioni, avvenute in rapidissima sequenza temporale:



1) stipula di un contratto di finanziamento a favore di una società immobiliare da parte di un pool di banche;



2) conferimento di una pluralità di immobili (prevalentemente locati) dalla medesima immobiliare in un fondo immobiliare per un valore pressoché pari al finanziamento ricevuto e contestuale accollo della somma erogata da parte della SGR che gestisce il fondo; le quote emesse dal fondo immobiliare e assegnate alla società conferente sono state poi cedute integralmente a soggetti terzi.



A parere dell'Agenzia delle entrate l'operazione descritta non si configura come un apporto di immobili, ma come una vendita dei medesimi effettuata dalla società immobiliare alla SGR, la quale é la vera conferente: di conseguenza non spetta l'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa che devono essere corrisposte invece in misura proporzionale. 

La Cassazione ha confermato questa impostazione, dopo che anche i giudici di merito si erano pronunciati a favore della tesi dell'Ufficio, argomentando che l'art. 20 del DPR 131/1986 (richiamato dall'art. 13 del D.Lgs. 347/1990 che disciplina le imposte ipotecaria e catastale), laddove recita che "L'imposta é applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente", dispone che ai fini dell'applicazione dei tributi d'atto non si deve tenere conto tanto della forma degli atti quanto degli effetti giuridici che gli stessi producono. 

Ma, come ricordato in premessa, l'art. 20 citato non rappresenta una disposizione antielusiva e quindi non richiede, prima della eventuale emanazione dell'avviso di accertamento, il preventivo contraddittorio con il contribuente, come invece previsto dall'art. 37-bis del DPR 600/73.

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