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06/10/2020

Vendita con riserva di proprietà e decadenza agevolazioni prima casa



Nel caso di vendita infraquinquennale con riserva di proprietà dell’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”, il termine di un anno per il riacquisto utile a non subire la decadenza dell’agevolazione decorre dalla data della vendita e non dalla data successiva in cui viene pagata l’ultima rata del prezzo rateizzano.

In questi termini si è espressa l’Agenzia delle entrate con la risposta ad interpello n. 409 del 24 settembre 2020. Nel caso di specie, l’istanza di interpello veniva presentata al fine di conoscere il momento dal quale decorre il termine di un anno, previsto dall’art. 1, nota 2-bis della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, per il riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, al fine di non perdere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche con riferimento al nuovo acquisto.

Tale necessità di individuare la data effettiva di cessione della proprietà derivava dalla circostanza secondo cui, mentre l’atto di compravendita veniva ricevuto e registrato dal notaio nel 2018, l’ultima rata del prezzo veniva pagata dall’acquirente nel 2019.

A parere dell’istante, la data di decorrenza dell’anno entro il quale addivenire al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione principale deve essere individuata proprio nel momento del pagamento dell’ultima rata, poiché, ai sensi dell’art. 1523 c.c., nelle ipotesi di vendita con riserva di proprietà, l’effetto traslativo si verifica solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Di diverso avviso è, invece, l’Agenzia delle entrate, la quale ritiene che la tipologia dei contratti di cui all’art. 1523 c.c. sia disciplinata, ai fini dell’imposta di registro, dall’art. 27, comma 3, del d.p.r. 131/1986, secondo cui “Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.

Ne consegue che, ai fini dell’imposta di registro, per tale tipologia di atto di vendita si deve ritenere che l’effetto traslativo si verifichi immediatamente, sicché l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura proporzionale al momento della registrazione dell’atto. Parimenti, nella fattispecie descritta nell’istanza di interpello, l’evento del riacquisto entro un anno di un immobile da adibire ad abitazione principale, al fine di non perdere l’agevolazione prima casa sull’originario acquisto dell’immobile poi ceduto a rate, deve computarsi dal momento della registrazione dell’atto di vendita a rate dell’immobile  e non dal trasferimento della proprietà dello stesso (che, in base all’art. 1523 c.c. avviene solo con il pagamento dell’ultima rata).

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